TPHCM: Giá đất thực tế cao gấp... 7 lần so với bảng giá

“Trên giấy” 40 triệu/m2, thực tế bán 270 triệu/m2

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa gửi văn bản trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên Môi trường về việc đề xuất sửa đổi về giá đất quy định tại Luật Đất đai năm 2013.

Theo HoREA, Luật Đất đai 2013 vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế. Cụ thể, các quy định và cơ chế xác định giá đất, thẩm định giá đất khi vận hành thực tế đã cho thấy chưa thực sự đảm bảo nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".

Nhiều tuyến đường tại khu vực tại trung tâm TPHCM có giá đất thực tế cao gấp 5 – 7 lần so với giá đất trong “bảng giá đất”.

Hiện nay, giá đất trong Bảng giá đất ở các địa phương được quy định "thấp lè tè" so với giá đất phổ biến trên thị trường và chỉ tương đương khoảng 30-50% giá đất thị trường. Kết quả công tác thẩm định "giá đất cụ thể" chưa đảm bảo được nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".

Lấy ví dụ về mức giá đất cao nhất trong bảng giá đất của địa phương, HoREA cho rằng, Chính phủ đã ban hành Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, trong đó, quy định giá đất tối đa tại TPHCM (đô thị đặc biệt) là 162 triệu đồng/m2.

Bảng giá đất của TPHCM đã xác định 3 tuyến đường gồm: Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) áp dụng mức giá cao nhất, tính theo công thức: 162 triệu đồng/m2 + (162 x 30%) = 210,6 triệu đồng/m2. Mặc dù vậy, mức giá này vẫn rất thấp so với giá thị trường khoảng hơn 1 tỷ đồng/m2.

Theo tìm hiểu của Dân trí, giá đất quy định trong Bảng giá đất tại TPHCM đang thấp hơn rất nhiều so với giá đất được giao dịch trên thực tế. Mức chênh lệch lên tới 5 – 7 lần.

Mỗi mét vuông mặt tiền đường Cách Mạng Tháng Tám (quận 3) có giá thực tế dao động từ 270 – 300 triệu đồng nhưng trong bảng giá đất chỉ hơn 61 triệu đồng.

Trong bảng giá đất, giá đất mặt tiền (vị trí 1) đường Cách Mạng Tháng Tám (quận 3) đoạn từ Võ Thị Sáu đến Nguyễn Thị Minh Khai được quy định là hơn 61 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mức giá thị trường lại đang dao động từ 270 – 300 triệu đồng/1 m2, tức gấp 5 lần so với giá quy định trong bảng giá đất.

Giá đất mặt tiền đường Ba tháng Hai đoạn từ Nguyễn Tri Phương đến Lý Thường Kiệt (quận 10) được quy định là gần 40 triệu đồng/m2. Thế nhưng, trên các giao dịch bất động sản thực tế thì con số này là khoảng 250 - 270 triệu đồng/m2, tức gấp hơn 6 lần so với giá đất quy định trong bảng giá đất.

Anh Nguyễn Duy (ngụ quận Tân Bình) cho biết, anh đang rao bán một căn nhà 4 tầng nằm mặt tiền đường Cộng Hòa có diện tích 80m2 với giá 19,2 tỷ đồng, tức khoảng 240 triệu đồng/m2. Đây là căn nhà có vị trí đắc địa của quận Tân Bình và gần sân bay Tân Sơn Nhất.

“Nếu theo bảng giá đất thì đất của tôi có giá hơn 26 triệu đồng/m2, tức là căn nhà mặt tiền đường này chỉ khoảng hơn 2 tỷ đồng. Với 2 tỷ đồng thì giờ chỉ mua được nhà mặt tiền đường ở Bình Dương hay Đồng Nai thôi”, anh Duy nói.

Cũng như anh Duy, chị Thủy Ngọc đang rao bán căn nhà mặt tiền đường Quang Trung (quận Gò Vấp) có diện tích 250m2 với giá 34 tỷ đồng, tức khoảng 136 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, trong bảng giá đất thì đất mặt tiền đường Quang Trung chỉ là 19,4 triệu đồng/m2. Tức là giá đất trên thị trường đang gấp 7 lần so với giá đất trong bảng giá đất.

Giá đất thực tế trên tại các quận khác như quận 5, quận 8, quận 9, quận 11, quận Thủ Đức, quận Tân Phú cũng cao hơn so với giá đất quy định trong bảng giá đất từ 5 – 7 lần.

Trong bảng giá đất, giá đất được chia thành nhiều vị trí với mỗi vị trí là một mức giá khác nhau.

Việc xác định giá đất còn nhiều bất cập

Theo ông Lê Hoàng Châu-Chủ tịch HoREA, việc xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo 4 phương pháp là so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Kết quả của việc thực hiện theo 4 phương pháp này là đã có sự chênh lệch về kết quả định giá đất, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao như đất ở, đất thương mại, dịch vụ…

“Những việc này dẫn đến kết quả công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất thiếu tính chính xác, thiếu độ tin cậy, dễ dẫn đến vận dụng tùy tiện và dễ phát sinh tiêu cực dẫn đến việc thỏa thuận ngầm và chia chác, bớt xén”, ông Châu nói.

Bất động sản nằm trên mặt tiền đường Ba tháng Hai (quận 10) được rao bán với giá dao động từ 250 – 270 triệu đồng/m2 nhưng trong bảng giá đất chỉ chưa đến 40 triệu đồng/m2.

Cũng theo ông Châu, việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường gặp khó khăn. Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp thì phải căn cứ vào giá giao dịch thực tế, nhưng phần lớn giá giao dịch thực tế đã bị khai thấp so với giá giao dịch thực để không phải nộp nhiều thuế thu nhập cá nhân.

Ông Châu đề nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" tại điều 113 Luật Đất đai và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai giao thẩm quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành "Bảng giá đất và giá đất cụ thể" đảm bảo giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương./.