Thị trường bất động sản Việt Nam: Lệch pha cung - cầu

Chia sẻ tại Hội thảo "Xu hướng chọn mua bất động sản năm 2017" diễn ra ngày 19/4, tại TP HCM, chuyên gia tài chính, ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu nêu thực trạng:

Thị trường bất động sản ở Việt Nam có sự bất cân đối về cung và cầu.

Thị trường bất động sản cao cấp đang dư thừa (Ảnh minh họa: KT)

Dư thừa căn hộ cao cấp

"Đang có sự lệch pha, có chỗ thừa nhiều có chỗ thiếu. Hiện đang thừa căn hộ cao cấp, những khu nghĩ dưỡng, Condotel, những tòa nhà vừa làm việc và vừa ở…," TS. Hiếu nói.

Vị chuyên gia này đặt vấn đề: thị phần này sẽ đáp ứng cho những đối tượng nào ở Việt Nam? Hiện nay, thu nhập trung bình ở Việt Nam Nam là 2.000 USD/người/năm, ở Hà Nội: 4.000 USD/người/năm, ở TP HCM là 6.000 USD/người/năm. Cụ thể, ở TP HCM, trung bình người dân thu nhập 10 triệu/người/tháng thì liệu có đủ sức để mua những căn hộ cao cấp như vậy không?

Là người có kinh nghiệm trong 40 năm ngành ngân hàng (30 năm ở Mỹ và 10 năm ở Việt Nam), TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, Nhà nước nên quan tâm đến sự lệch pha này. Vào tháng 8/2015, luật về việc phát hành bảo lãnh cho chủ đầu tư trong bán và cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư phải phát hành bảo lãnh cho người mua nhà. Vậy, các ngân hàng đang bảo lãnh cho chủ đầu tư nào?

TS. Hiếu cho biết ông không có thống kê cụ thể về việc các ngân hàng đã thực hiện vấn đề này như thế nào. Nhưng ở ngân hàng ông đang làm việc, cũng đã phát hành rất nhiều chứng thư bảo lãnh cho các chủ đầu tư có quan hệ với ngân hàng.

Theo TS. Hiếu, vấn đề phát hành bảo lãnh cũng có nhiều rủi ro, bên cạnh đó ngân hàng hay tổ chức tín dụng không được cho 1 khách hàng vay quá 15% trên vốn tự có. Thế nên các ngân hàng tỏ ra rất thận trọng trong vấn đề phát hành này.

Tránh "tiền mất tật mang"

Ông Hiếu nêu thực tế: Người mua thường an tâm về chủ đầu tư. Bản thân người mua không quan tâm, không đòi hỏi quyền lợi thì nhà đầu tư cũng không nhắc đến, bỏ qua vấn đề bảo lãnh.

TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia tài chính, ngân hàng (Ảnh: Người tiêu dùng)

Tại Mỹ không có việc bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai, người tiêu dùng tại Việt Nam đang bị lợi dụng vì có những trường hợp "tiền mất tật mang" do năng lực yếu của chủ đầu tư, hay khi nhà đầu tư vỡ nợ, không triển khai, thiệt hại cho người tiêu dùng.

TS. Hiếu cho biết, ở Mỹ, thị trường bất động sản rất khác Việt Nam, chủ đầu tư ở đó không được phép ra ngoài kêu gọi người dân đóng góp vào. Và chủ đầu tư chỉ được vay ngân hàng rồi xây dựng rồi sau khi hoàn thành, khách hàng chỉ việc đến mua. Nếu người tiêu dùng muốn mua từ khi chưa hình thành, chủ đầu tư phải đưa số tiền đó vào một "kho" riêng. Đến khi dự án xây xong, chủ đầu tư mới được lấy tiền đó mang trả ngân hàng.

Liệu việc bảo lãnh có phải là liệu pháp trường tồn không? TS. Hiếu dẫn Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư phải có ngân hàng đứng ra bảo lãnh chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi cho người mua, thuê nhà từ việc bảo lãnh phải như thế nào, quyền lợi như thế nào…

Theo chuyên gia này, thiếu sót trong bảo lãnh bất động sản tại Việt Nam là việc bảo lãnh là người giao nhà phải giao đúng tiến độ, nhưng không bảo lãnh chất lượng sản phẩm.

Bên cạnh đó, việc bào lãnh bất động sản sẽ kéo dài và có hiệu lực đến 30 ngày sau khi nhà được bàn giao. Thời gian 30 người để người tiêu dùng kiểm tra những vấn đề còn tồn tại ngay sau khi giao nhà.

Ông Nguyễn Trí Hiếu cho biết thêm, chi phí bảo lãnh là do chủ đầu tư thanh toán và chỉ xoay quanh ở mốc 1% (tùy vào quy hệ giữa ngân hàng và chủ đầu tư). Để mua nhà, người mua cần quan tâm đến các vấn đề liên quan đến những dự án đã có bảo lãnh và chủ đầu tư phải thông báo đến khác hàng về việc ngân hàng bảo lãnh dự án. Khách hàng phải xem lại việc mua những căn nhà hình thành trong tương lai nếu như chủ đầu tư không cung cấp giấy tờ bảo lãnh dự án.

Cũng theo TS. Hiếu, những khách hàng có tài khoản trong một ngân hàng nào đó có thể tận dụng vai trò khách hàng để tìm hiểu bảo lãnh của từng ngân hàng đó hoặc những ngân hàng khác.

"Tôi nghĩ, các ngân hàng cũng sẽ chia sẻ tận tình các vấn đề này. Tóm lại, việc bảo lãnh là rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, vì chỉ có như vậy những tình trạng ôm nợ, tiền mất tật mang sẽ không còn xảy ra nữa," TS. Hiếu lưu ý./.