Bán sản phẩm nhỏ giọt liệu có tạo ra nguy cơ bong bóng bất động sản?

Hiện nay, thị trường bất động sản TP HCM đang đứng trước một nghịch lý: Hàng chục nghìn căn hộ từ những năm trước đang tồn đọng, cùng với số lượng lớn căn hộ đang hoàn thiện trong năm nay chưa được giải quyết, thế nhưng các doanh nghiệp bất động sản chào bán sản phẩm lại rất thấp so với cùng kỳ năm trước.

Vậy hiện tượng doanh nghiệp ngưng tung sản phẩm ra thị trường có phải là nhằm điều tiết nguồn cung, giữ giá sản phẩm có lợi cho doanh nghiệp hay lý do nào khác?

Các chủ đầu tư bất động sản ở TP HCM đang tung hàng theo chiến lược nhỏ giọt nhằm thăm dò thị trường. (Ảnh minh họa: KT)

Theo đánh giá của của công ty TNHH CBRE Việt Nam - chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản, trong quý I năm nay, thị trường bất động sản tại TP HCM có dấu hiệu chững lại, nhất là lĩnh vực căn hộ. Số lượng căn hộ được chào bán ra gần 4.700 sản phẩm, giảm 16,5% so với quý I/2016. Riêng căn hộ mới được tung ra trong phân khúc cao cấp giảm đến 72% so với quý IV/2016.

Bà Dương Thị Thuỳ Dung, Giám đốc nghiên cứu CBRE Việt Nam cho biết, đầu năm 2017 lĩnh vực bất động sản tại TP HCM có 9.000 sản phẩm được tung ra thị trường, tuy nhiên lượng căn hộ được chào bán lại sụt giảm so với cùng kỳ năm trước. Điều này có nghĩa một lượng lớn hàng đã hoàn thiện nhưng không được doanh nghiệp tung ra. Sự sụt giảm này đến từ tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư trong quyết định mở bán.

“CBRE Việt Nam nhận thấy lượng sụt giảm đáng kể của lượng căn hộ chào bán mới ra thị trường, không chỉ một phân khúc mà tất cả các phân khúc, từ cao cấp, trung cấp tới bình dân”, bà Dung cho biết.

Trong khi nhu cầu của thị trường căn hộ đang tăng thì việc chỉ có 35 dự án mới được chào bán toàn thị trường trong năm 2017 là một dấu hiệu khác lạ. Rất có thể doanh nghiệp đang có lượng sản phẩm lớn, nhưng đẩy ra thị trường nhỏ giọt.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, việc giữ lại sản phẩm mà không tung ra ào ạt là cách nhiều doanh nghiệp điều tiết nguồn cung. Họ giữ lại sản phẩm để giữ giá bán ở mức giá có lợi nhuận cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, mặt trái của động thái này là tình trạng bong bóng bất động sản bởi sự sốt ảo. Ngược lại nếu tung ra ào ạt sẽ dẫn đến giảm phát bất động sản, bởi ở phân khúc cao cấp chiếm đến 20% thị trường, nhưng giữ số lượng quy mô nhiều hơn phân khúc trung cấp và bình dân.

“Việc một lượng hàng bất động sản được điều tiết chảy vào thị trường để cung cấp nguồn cung hợp lý là điều tốt. Nhưng người mua nhà không muốn có sự dư cung để xảy ra tình trạng bong bóng hay găm hàng để đẩy giá lên cao”, ông Hiếu nhận xét.

Trong khi đó, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Công ty TNHH Savills Việt Nam cho rằng, sở dĩ các doanh nghiệp giữ hàng bởi họ đang nhìn vào hoạt động của đối thủ cạnh tranh để đưa ra chiến lược phù hợp. Trong lúc quan sát, họ sẽ phải điều tiết lại giá sản phẩm của mình. Trong quý I, các chủ đầu tư tung hàng theo chiến lược nhỏ giọt thăm dò thị trường, từ đó dần điều chỉnh lượng cung cho các quý sau.

“Mỗi khi họ tung ra một sản phẩm, các nhà đầu tư thường dò xem đối thủ của họ thế nào và thị trường chấp nhận như thế nào. Nhà đầu tư thường có chiến lược phân khúc, làm cho sản phẩm có vẻ như có giới hạn, có thể những đợt sau tung ra sản phẩm sẽ tăng giá 3-4%”, ông Khương nhận định.

Theo số liệu nghiên cứu của Savills năm 2016, thị trường căn hộ có khoảng 40.000 sản phẩm đã hoàn thành, nhưng chỉ khoảng 10.000 sản phẩm trong số này được chào bán. Số sản phẩm này cộng với áp lực hàng chục nghìn căn hộ tồn dư những năm trước khiến các doanh nghiệp lo ngại sản phẩm tung ra ào ạt dẫn đến giảm phát toàn thị trường hiện nay.

Ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty CP đầu tư Bất động sản Việt An Hoà cho rằng, một trong những yếu tố khiến các nhà đầu tư giữ hàng là mong muốn duy trì mức lợi nhuận hợp lý, tránh rủi ro về việc giảm giá bất động sản.

Tuy nhiên, về góc độ người tiêu dùng, việc phải chịu mức giá ảo do các doanh nghiệp muốn điều tiết thị trường là một sự bất hợp lý. Để cân đối giữa cung cầu của thị trường, các doanh nghiệp cần chú ý đến vấn đề chất lượng.

“Năm 2017 là năm của chất lượng, nếu muốn cung - cầu gặp nhau thì những sản phẩm nào đảm bảo về chất lượng, cơ sở hạ tầng, uy tín sẽ được ưu tiên tiêu thụ”, ông Quang cho biết.

Việc giữ lại sản phẩm bất động sản để kìm giá cần được xem xét trên cơ sở hài hoà lợi ích giữa doanh nghiệp và người tiêu dùng để vừa thúc đẩy, vừa duy trì sự phát triển của thị trường.

Theo đánh giá, năm 2017 là năm khó khăn với ngành bất động sản. Các chuyên gia cho rằng, việc cân đối tính thanh khoản sản phẩm tung ra thị trường cũng như điều tiết áp lực nguồn cung là lời giải quan trọng cho sự phát triển ngành bất động sản của TP HCM trong năm 2017./.